一、“比较法”因素修正系数分析、判断及其应用（论文文献综述）
杨吉梅[1]（2020）在《房地产抵押物价值研究》文中认为房地产抵押价值分析对金融机构具有非常重要的意义,一是项目投放前为银行或非银行金融机构合理确定投资额度提供决策依据;二是项目存续期间为金融机构动态监测抵押物价值,合理对项目进行风险分类,有效防范金融风险提供及时有效信息;三是为公允确定不良资产收购和处置价格提供抵押物价值参考。无论贷前、贷中还是不良资产收购和处置环节,抵押物价值分析均发挥着极其重要的作用。本论文对房地产抵押物价值评估相关理论进行了分析,找出房地产抵押物价值评估方法存在的不足之处。市场法评估房地产抵押物价值时,由于类似房地产成交实例详实的实物、权利等信息获取难度较大,导致市场比较法评估的房地产抵押价值与实际变现价值存在较大差异;收益法评估房地产价值时,未来较长时间的房地产客观收益难以预测,导致收益法评估的房地产抵押物价值与实际成交价值存在较大差距;成本法评估房地产价值时,因工程量及工程造价资料获取难度较大,导致成本法评估的房地产价值与其实际成交价值差异较大。因抵押物价值评估方法存在缺陷与不足,导致抵押物评估价值与其实际变现价格偏离度较大,从而弱化了抵押物对投资决策及风险防范的作用。通过抵押物评估价值分析得出抵押物的成交价格或变现价格,进而合理地确定投资额度、对不良资产进行公允定价成为大部分金融机构面临的抵押物价值分析难题。基于抵押物评估价值有效性、评估信息可获性和安全性,本文建立的抵押物评估价值模型是,选取收益法评估房地产抵押物价值与房地产抵押物价格变化趋势评估其价值的较低者,作为房地产抵押物的评估价值。通过对1357条房地产拍卖实例的评估价值与变现价值进行分析,发现评估价值与变现价值存在正相关关系,借助SPSS数据分析建立评估价值与变现价值之间的回归模型,从而达到通过抵押物评估价值分析其变现价值的目的。本论文研究框架:第一章,绪论,说明了本文论题是在什么背景下提出的,论文研究想要达到的目标及研究意义,概述了研究内容、论文结构并简要说明了研究方法和创新点。第二章,理论和文献综述,主要对房地产抵押物价值评估的制度政策相关研究文献进行了梳理,对现有抵押价值确定的方法进行了总结,归纳了已公布文献的主要研究内容及不足之处,依据文献资料及房地产抵押价值分析实际确定了本文的研究方向。第三章,房地产抵押价值分析方法及模型构建,主要梳理了房地产抵押物价值分析方法、房地产价格变化趋势分析和收益法估值模型,同时通过拍卖实例分析构建了一元线性回归模型并阐述了如何在房地产抵押价值分析中使用该模型。第四章,不良资产房地产抵押物价值分析实例,通过典型房地产价值分析案例说明收益法的应用及其存在的不足、房地产价格变化趋势法及如何在房地产抵押价值分析实践中使用一元线性回归分析模型。第五章,结论及展望,对论文的研究成果进行了简要总结,依据研究的实际情况,提出了论文尚存在的不足之处并针对不足提出了改进建议。房地产抵押物作为银行贷款及不良资产收购和处置项目的主要担保措施押品,研究房地产抵押物价值对金融机构确定投资额度、公允确定不良资产包收购和处置价值具有十分重要的意义。
邓瑜佳[2]（2019）在《交直流混联系统换相失败下的保护与故障定位方法》文中研究指明交流侧故障导致直流系统换相失败是我国交直流混联电网的典型故障,也是引发交直流混联系统连锁故障的重要原因之一。快速、可靠的实现交流侧继电保护及故障定位,对于恢复换相失败,避免潮流大范围转移,阻断连锁故障的发生,确保交直流混联系统安全稳定运行具有重要意义。换相失败发生之后,直流系统相当于短路,可等效为一个具有时频特性的谐波电流源,对交流系统注入大量谐波。从换相失败对交流系统影响的发展顺序出发,首先,谐波流经换流变压器（以下简称换流变）,若换流变压器在此期间发生区内故障,则传统差动保护闭锁,保护拒动作,存在造成换流变损坏、直流系统闭锁、系统不稳定等隐患。随着谐波的不断注入,交流线路电气量发生明显变化,一方面,需要正常运行线路交流侧保护正确不动作;另一方面,需要故障交流线路保护快速动作。由于换流站需要按实际情况在整流站和逆变站之间进行切换。因此,需要检测方案即能适用于送端检测也要适用于受端检测,进而对线路故障检测的选择性、灵敏性及可靠性提出更高要求。当连续换相失败发生时,直流系统潮流无法转移,对送端及受端线路造成功率冲击,交流系统运行环境由静态变为动态,对于故障线路而言,需要保证动态条件下故障定位（本文具体指估算故障点到测量装置之间的距离,后文中又称故障测距）的精确性,以便及时快速查找故障,恢复供电,减小损失。针对交直流混联系统换相失败下交流侧继电保护及故障定位存在的问题,研究快速可靠的保护及故障定位算法,是保障交直流混联系统安全稳定运行的重要需求。论文以换相失败发生后对交流系统影响的先后顺序为主线,从时序上架构论文逻辑框架。以提高换相失败下交流系统保护的可靠性及故障定位的精确性为最终目的,构建“保护可靠,定位精确”的混联系统保护定位体系,实现换相失败条件下系统故障的快速隔离与恢复,避免故障影响的进一步扩大,防止连锁故障的发生。具体而言,论文的主要工作有:1.换相失败发生后,换流变首先受到冲击。因此,在解决换相失败情况下换流变压器区内故障拒动的问题方面,论文提出了基于小波能量熵的换流变差动保护算法。基于故障分量网络,分析了一二次侧故障电流方向在区内外故障及换相失败等干扰情况下的变化情况,归纳区内故障特征。利用小波能量熵表征一二次侧故障电流方向变化情况,分析表明,当且仅当区内故障发生时,一二次侧故障电流小波能量熵存在明显差异。因此,利用一二次侧小波能量熵比值构建新的保护判据,区内故障时其比值为一较大值,否则其比值接近于1。结合传统差动保护方案,构建逻辑判据,以实现换流变的可靠保护。大量仿真表明,所提方案能够在区内故障时正确动作,在非区内故障情况下,能够保证保护正确闭锁不动作,且不受噪声及过渡电阻影响。2.随着换相失败影响的进一步扩大,交流线路电气量波动造成保护误动。因此,在解决交直流混联系统中交流输电线路换相失败情况下故障误检测及受端检测适应性弱等问题方面,论文提出了改进的自适应累积量故障检测算法。为保证算法在受端检测的可靠性,分析了受端检测时,电流信号特征,利用故障前后电流相量作差,将差值进行叠加放大,以提高故障条件下的灵敏性。与原有自适应累积量故障检测方法中的检测指标相配合,构建新的保护判据。针对故障工况及系统非正常运行情况,特别是换相失败这一典型工况进行仿真测试,结果表明,所提算法能够在受端检测时准确快速检测出故障,所需检测时间仅需故障后3个采样点,且对高阻故障、重负荷、频率偏移、噪声环境等情况具有良好的适应性。在系统非正常运行情况下,也能保证检测信息的准确性。3.在保护可靠动作的基础上,为解决换相失败情况下交流输电线路故障测距误差大的问题,论文提出了适用于逆变侧交流输电线路的故障测距方法。该方法基于改进的动态相量测量算法,分析了系统偏移频率及信号的时频变化对线路阻抗及导纳的影响,在此基础上,将偏移频率引入线路参数修正中,推导了新的线路等效阻抗及等效导纳,实现了对偏移频率及信号时频变化所带来的误差的补偿修正。最后,利用两端同步电流电压相量测量值,基于电报方程及修正参数,推算故障点电压;根据牛顿迭代法,构建迭代方程,并求解故障距离。仿真验证了换相失败及非换相失败情况下,算法故障测距精度。仿真表明,所提方案不受故障类型,故障距离,过渡电阻的影响,在大部分情况下,其测距精度高于传统的故障测距算法,更适用于交直流混联系统交流线路故障测距。4.在解决换相失败下交流输电线路故障测距问题的基础上,继续探讨了连续换相失败引发了系统动态运行环境对串补输电线路故障测距的影响,对此,论文提出了动态条件下串补输电线路故障测距方法。该方法进一步分析了信号动态变化对串补电容电压的影响,推导了串补电容等效阻抗,利用串补电容电压初次计算值实现了对串补电容导纳的修正补偿,在此基础上,经过一次迭代以实现串补电容电压的修正。根据修正后的串补电容电压以及对端同步电压电流相量值,求取故障点电压,构建迭代方程,求取故障距离。对动态条件下故障发生在串补电容左侧及右侧的情况进行大量的仿真验证,测试结果表明,所提算法能够提高串补输电线路在动态条件下的测距精度,且不受故障类型、过渡电阻、故障距离的影响。总体而言,论文以基于电网换相换流器的高压直流输电线路（LCC-HVDC）为研究背景,围绕直流系统换相失败这一典型故障,考虑换相失败对交流侧保护及故障定位的影响,并提出相应的改进方案,提高了原有算法的可靠性,所提保护及故障定位算法更适用于交直流混联系统。
朱贺[3]（2018）在《政府资产中土地资源核算问题研究》文中研究说明中共十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决议》,决议中明确提出要“加快建立国家统一的经济核算制度,编制全国和地方资产负债表”。2015年9月17日,国务院新闻办公布了《编制自然资源资产负债表试点方案》。中共十九大再次提出了“改革生态环境监管体制”,设立国有自然资源资产管理和自然生态监管机构,完善生态环境管理制度,统一行使全民所有自然资源资产所有者职责,统一行使所有国土空间用途管制和生态保护修复职责。政府资产负债表的编制和自然资源资产负债表的编制均是国家的重要计划。政府资产负债表的编制涉及金融资产和非金融资产,非金融资产中不可避免的涉及自然资源,土地则是与政府资产负债关系最为密切的自然资源,因此,要编制全面的政府资产负债表,就必须完成对政府资产中土地资源的核算。而土地资源种类繁多,哪些应当纳入政府资产负债核算中?纳入政府资产负债核算的依据是什么?纳入政府资产负债的土地其价值量如何核算?这些都是编制政府资产负债表必须要解决的难点问题。本文将以政府资产负债核算中的土地资源为研究重点,探索土地资源核算的基本原理,讨论政府资产中土地资源的核算范围,研究各类土地资源的价值核算方法,以期为各地方政府部门资产负债表的编制提供理论支撑和实践操作的参考依据。基于上述目的,本文主要做了以下研究工作:第一,梳理政府资产中土地资源核算的相关理论,阐述土地资源与国家资产负债、政府资产负债和自然资源资产负债之间的关系。以马克思主义经济学理论为基础,借鉴西方经济学家地租理论与地价理论的优点,结合我国特色社会主义市场经济体制和城镇化过程不断推进的实际国情,本文认为现代经济社会发展情形下,土地是一个集自然属性与经济属性于一体的综合体,土地资源不仅具有价格也具有价值。并且土地除具有承载功能、生产功能、生态功能外,还具有资产功能,因此土地是国家和政府资产的重要组成部分,无论是国民经济核算理论与国际准则,还是政府财政统计的理论及国际准则都将土地纳入了资产负债核算表中。本文以SNA2008为基本参考准则,辅以GFS2014、IPSAS、SEEA2012等国际准则,核算包含公共公司的广义政府部门中的土地资源,确定纳入政府部门资产负债范围土地资源种类,采取合适的价值估计方法核算土地资源的经济价值,完成对政府资产负债中土地资源的核算。第二,根据国土资源部发布的《土地使用现状分类》,分析我国土地分类现状及成交现状,基于法律所有权、使用权与发展权的角度以及不同类型土地与政府偿债能力的相关性,确定纳入政府资产账户的土地资源类型。所有权归国家所有的土地纳入政府资产负债核算的范围,归集体所有的土地不纳入政府核算范围中。对于所有权归国家所有的土地,进一步结合土地使用权与发展权,根据不同使用类型土地与政府资产负债关系的密切程度,对政府资产负债有直接影响的土地才纳入政府资产负债核算中。本文暂不考虑未利用土地,最终确定政府资产负债核算中土地资源类型包括:国企农林草场用地、国企商服用地、国企工业和仓储用地、公共管理服务用地、铁路用地、收费公路用地、机场用地、港口码头用地以及风景名胜设施用地。对因政府征收拆迁等因素造成土地类型变化而对政府资产负债影响的问题,分为农用地转换为建设用地和建设用地的再次转换两类情形来进行分析,确定其合理的核算方案。第三,梳理土地价值核算相关的基本国家标准规范,根据土地的获取途径,分析市场交易途径获得的土地与非市场交易途径获得的土地价值核算方法的区别,针对非市场交易途径获得的土地价值核算方法进行分析。土地价值核算相关的国家标准规范主要有《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《城市地价动态监测技术规范》,以上标准对土地的分类、定级与估计的基本方法流程等做了详细规范,是进行土地价值核算需要遵循的基本规范标准。市场交易土地价值核算方法较为简单,而非市场交易土地的价值核算是政府资产中土地资源核算的难点问题,也是本文研究的重点内容。非市场交易土地价值核算可用的方法包含基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、收益还原法、条件价值法、特征价格法、影响因素建模法、大数据网络爬虫法等多种方法,每种方法特征不同,适用于不同类型的土地价值核算,应根据核算的土地类型具体分析。第四,非市场交易土地价值的核算方法研究及案例分析。选择具有代表性的综合行政用地、公园用地以及公路用地三类土地,分析其土地特征及适用的价值核算方法,并以实际案例进行了研究,对其他非市场交易土地的特征及价值核算方法进行基本分析。对于通过非市场交易获得的公共管理与公共服务用地中的综合行政用地,其价值核算应当符合国家相关标准与规程,符合SNA中核算时间的基本标准,符合待估土地特征,符合各地方政府土地政策,符合各地方政府实际操作需求。在对其进行价值核算时可考虑其使用类型不发生变化和发生变化两种情形。在其使用类型不发生变化时,可估算其市场价值;若其使用类型发生改变时,可根据政府对该土地的处理情况核算其价值区间作为当期价值核算的修正依据,也可供政府作为未来处理该土地的参考依据。以武汉市民之家为例,采用基准地价修正系数法、市场比较法和影响因素建模法对其进行了价值核算。分析认为,综合行政用地类型未发生变化时,使用市场比较法核算其价值较为合适;土地类型发生改变时,使用影响因素建模法核算其价值区间较为合适。对于具有潜在收益能力的公园用地,除了可采用基准地价修正系数法、市场比较法与影响因素建模法之外,还可以采用条件价值评估法,通过调查游客的支付意愿,估算公园潜在的收益能力,进而估计公园的土地价值。本文以武汉关山荷兰风情园为例,采用上述四种方法进行了价值核算,四种方法核算结果存在一定差异。基于政府资产负债核算的目的,以公园的潜在收益作为其土地价值存在一定的低估,但该种方法却可以在一定程度上反映政府所拥有的公园土地在政府面临债务危机时的偿债能力,通过条件价值评估法核算的公园土地价值对于衡量政府偿债能力具有一定的参考价值。对于非市场交易土地中的公路用地,本文认为应当将收费公路用地纳入政府资产负债核算中,因其未来具有可持续性的收益,将会影响政府的资产负债结构。结合公路公用地的特征及政府资产负债核算的目的,从核算方法的适用性出发提出了公路用地价值核算的基本准则,分析了可以用来核算公路用地价值的方法。以DG高速M城到X城段为例,采用成本逼近法和收益还原法两种方法对该高速公路土地价值进行了核算。两种方法所得核算结果存在一定差异,成本逼近法以公路用地的取得修建等各项成本为基础,其核算结果主要受收费公路土地征收修建等前期各项投入资金的影响较大;收益还原法主要受收费公路未来纯收益的影响,对于未来收益的预测将是影响公路用地价值核算的主要因素,如何合理的预期未来收益将是运用该方法的关键问题。对其他非市场交易土地如机场用地、港口码头用地、铁路用地、轨道交通用地及风景名胜设施用地的特征及价值核算方法进行了基本分析。这几类土地功能复杂,需要根据各类土地的具体特征将土地细分,对细分土地类型采用合理的核算方法进行价值核算,加总获得该类土地核算期的最终价值。上述各类土地虽然功能复杂,但细分后依旧可以核算其价值,各地区统计部门和国土资源部门在具体核算时可根据待估土地的具体情况,选择合适的方法进行估算。本文从政府资产中土地资源核算的相关理论出发,分析了政府资产负债核算和自然资源资产负债核算的基本理论,确定了将土地资源纳入政府资产负债核算的必要性。从我国的相关法律法规和各类土地资源与政府资产负债的相关性确定了纳入政府资产中的土地类型,并对土地资源的价值核算方法进行了总结分析。最终得到以下结论:（1）土地是一个集自然属性与经济属性于一体的综合体,具有价值,与政府资产密切相关,应将其纳入政府资产负债核算中。（2）应基于法律所有权、使用权与发展权的归属和各类土地与政府资产的相关程度确定纳入政府资产中的土地类型。（3）应根据政府资产中各类土地的特征和各类核算方法的适用性来确定不同类型土地的价值核算方法,可以核算土地的当期价值和未来政府面临债务危机时此土地所具有的偿债能力。（4）每一类型的土地都不止一种价值核算方法可以使用,不同方法核算的土地价值可能较为接近也可能存在较大差别。在各地方官方统计部门或国土部门具体的实践中,可以根据具体案例确定适用的价值核算方法,也可以采用两种或多种价值核算方法进行核算,采用加权平均确定土地的最终价值。（5）对于土地功能较为复杂的土地类型,可以根据不同的适用功能将土地详细划分后分别采用不同的方法核算其价值,最后加总求的复杂类型土地的核算期价值。本文最后从土地基础数据的完善、土地价值核算方法的创新、土地资源负债的核算、土地资源核算数据的开发利用四个方面提出了未来的研究展望。
俞键[4]（2018）在《基于AMPSO-BP算法和灰色模糊理论的烂尾楼再开发价值评估研究》文中指出随着经济的不断发展,投资烂尾楼的潜力已充分显现。然而由于烂尾楼的特殊性,相关不良资产评估体系尚不完善等原因,我国资产评估规范对烂尾楼再开发价值评估并无明确说明,导致如何评估烂尾楼价值存在较大争议。本文通过比较分析在建工程评估中的几种常用方法,最终选取成本法和假设开发法分别评估烂尾楼再开发价值,并对其有针对性的改进,以便更好适应于烂尾楼价值评估。首先,利用成本法评估烂尾楼再开发价值。建筑工程造价预测是成本法评估烂尾楼再开发价值的重要内容,其准确与否将直接影响项目的投资决策。第一,鉴于BP神经网络收敛速度慢、易陷入局部最优等缺点,通过自适应变异粒子群算法优化BP神经网络,选取工程造价主要影响因素作为建筑工程造价预测指标,构建AMPSO-BP神经网络工程造价预测模型;第二,通过工程实例对比BP神经网络和AMPSO-BP神经网络计算结果,验证了AMPSO-BP预测模型的可行性和准确性;第三,以云南某大型烂尾楼为例,预测建筑工程造价求出烂尾楼开发成本,结合土地取得成本、管理费用、投资利息、开发利润及加固修复费用等参数,对烂尾楼再开发价值进行评估。其次,通过假设开发法评估烂尾楼再开发价值,其重点在于运用市场法评估烂尾楼未来开发完成后的房地产价值,针对传统市场比较法的局限性,本文运用灰色模糊理论对市场比较法进行改进。第一,用层次分析法对影响房地产价值的主要因素进行筛选;第二,通过模糊理论中的贴近度原理选择与待估房地产最接近的可比实例;第三,运用灰色理论中GM（1,N）模型建立房价与各因子的状态关系,评估烂尾楼评估时点时的价格,并运用DGM（1,1,m）模型,构建等时间序列模型预测烂尾楼未来开发完成后房地产价值;然后结合上述模型以云南某大型烂尾楼为例,验证了灰色模糊理论用于评估在评估时点的房地产价值及预测未来房地产价值的可行性,并根据已知烂尾楼未来开发完后房地产价值减去各项参数得出烂尾楼价值。最后,综合成本法和假设开发法的各自优点,取成本法和假设开发法评估结果的平均值作为最终烂尾楼再开发价值。基于以上理论模型为基础,通过实例验证分析得出以下结论:运用改进后的成本法和假设开发法分别评估烂尾楼再开发价值,得到二者之间的评估结果差距非常小,证明了改进后的两种方对烂尾楼再开发价值进行评估的合理性,也更加适用于实物评估。因此,本文结合两者优点,将二者的算术平均值作为最后的评估结果,得出烂尾楼最终的再开发价值为19757.60万元。
江红英[5]（2016）在《商业房地产征收补偿评估方法研究与应用》文中认为城镇房屋征收补偿是城市化发展一项重要工作,快速、准确评估房屋补偿价格,合理、公平解决征收补偿矛盾,是完善城市建设和社会保障体系,更是促进社会和谐发展的重要工作。目前,我国房屋征收补偿评估工作量非常多、爆发矛盾非常激烈,如何公平、快速、透明化确定征收补偿价格非常重要。本文对赣州市老城区被征收商业房地产征收补偿评估进行了研究,由于老城区被征收商业房地产工作任务非常大,而路线价法是能够快速批量评估土地价格的一种方法。因此,笔者借鉴路线价法评估宗地思想,对赣州市老城区被征收商业房地产运用路线价法评估,并设定了“标准临街商业房地产”,得出被征收商业房地产“路线价”。首先,笔者结合赣州市老城区土地的分等定级和赣州市老城区被征收商业房地产分布情况,将赣州市老城区26条主要道路,根据路线价区段划分原则,划为了97条路线价区段;然后,笔者在三级区域中东阳山路路线价区段内,选取了一宗标准临街商业房地产,并利用收益法计算出标准临街商业房地产价格为23025.96元/㎡,即为该路线价区段内路线价。在此过程中,笔者采用了层次分析法模型,为收益法评估中租金的各影响因素确定权重;采用市场提取法,确定了路线价区段临街店铺报酬率;采用指数平滑法,建立指数平滑预测模型,确定了纯租金收益逐年递增率;建立了路线价影响因素修正体系,利用路线价法修正,评估出东阳山路路线价区段内其他被征收商业房地产价格。最后,笔者通过实例验证,评估出一宗待估商业房地产征收补偿评估单价为22005.69元/㎡,成交总价为1496386.99元,与实际市场总价相差0.068%,验证了该方法可行性。路线价评估法借鉴,“标准临街商业房地产”及“路线价”引入,使得商业房地产征收补偿评估有了统一的一个标准,也给房屋被征收人对自己拥有房屋价值有了一个参照标准,更使得被征收房地产补偿评估过程变得更加公平、客观及透明化,解决征收补偿评估过程中种种问题和矛盾,为社会和谐发展做出重大作用。同时,路线价法可以对被征收补偿房屋进行批量评估,这为赣州市老城区内繁重的改造任务节省了大量人力、物力、财力和时间,非常具有现实意义。
孙美玲[6]（2016）在《修正的市场比较法在房地产估价中的应用研究》文中进行了进一步梳理市场比较法作为房地产估价最主要的方法之一,因其具有原理通俗易懂、估价结果接近市场、步骤简单等特点,成为评估人员运用最多的估价方法之一。市场比较法在以效用理论和替代原理为理论依据的基础上,按照一定原则选择市场上的可比实例,通过对可比实例价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正,最终综合确定待估房地产价格。论文在分析传统市场比较法的理论依据、估价公式、适用范围、估价流程等基本原理以及其在房地产估价中应用的基础上,进行了较为深入的研究。针对市场比较法决策过程进行剖析,总结了传统市场比较法存在的不足之处。首先,可比实例的选取是市场比较法的中心环节,也是决定估价结果是否准确合理的关键步骤,而在传统市场比较法中,可比实例的选取缺乏客观的依据或标准,主要是依靠评估人员经验判断;第二,影响因素的修正过程过于简单,将所有的影响因素一视同仁不加区别的看待,但是实际上影响因素的重要性是不同的,导致修正的过程过于片面欠合理性。尽管最近有学者认识到这一点提出了采用层次分析法确定权重,但是仍然存在主观性强的缺点,本文将引入熵权法对由层次分析法确定的权重进行更加深入的修正试图用熵权法降低主观性;第三,传统市场比较法在因素修正过程后,将得到的若干比准价格粗略地进行算数平均,或根据估价人员经验判断来主观性赋予权重后进行加权平均,从而使评估结果的确定缺乏相应依据。论文在对这些传统市场比较法的不足进行相应研究的基础上,进行了定量化、模型化、客观化的修正和应用实例的研究。为解决可比实例选取的主观性较强的问题,论文应用模糊数学模型,通过确定隶属函数、隶属函数值、贴进度,计算出待选交易案例和待估房地产之间的贴进度,并通过比较贴进度的大小,客观确定用于市场比较法的可比实例;为解决因素修正过程过于粗略、简单、主观性较强等问题,论文将熵权法引入市场比较法估价过程,根据各比较因素的变异程度客观确定各个因素的权重,在因素修正过程中考虑了比较因素对房地产价格的影响程度,使因素修正过程更加科学合理;最后,论文依据可比实例与待估房地产的贴进度确定可比实例权重,利用指数平滑法建模得到最终评估值,从而增强市场比较法的科学性、客观性,较好地解决了评估结果确定缺乏依据的问题。论文根据上述修正研究所创建的数学模型进行了实例分析,选取绿景佳园小区二手房作为估值对象进行估价并进行相应市场验证,进一步论证了论文建立的修正模型的可行性和可操作性。在局限性方面,论文中对于房地产估价影响因素中的定性因素分值的处理,仍主要依靠估价人员的估价经验进行量化,虽然在程序上采取多位估价师多轮打分、剔除异常数据等方法进行了改进,但还是存在一定的主观性;由于获取的评估数据资料有限,论文只对改进后的估价模型进行一个应用实例分析,没有进行大样本数据的验证,使得改进模型的应用受到一定限制。上述问题有待在今后的研究中进一步解决。
俞斌[7]（2016）在《房地产估价中市场比较法的改进研究》文中研究说明房地产作为一种资产和商品,是投资和交易的对象,但它更是一种重要的资源,是人们生活的必需品,是生产的要素。随着我国城市化步伐的不断加快,房地产发展的不断深入,房地产价格已经成为了人们关心的热点问题之一。因为房地产价格需要专业的估价人员利用专门的估价方法来计算得出,所以房地产估价和人们的联系也越来越密切。房地产估价就是专业的估价人员在搜集相关资料的基础上,对估价对象的价格进行估算,从而得到相应的估算价格,这就需要估价人员拥有丰富的经验和知识。主要的估价方法有三种:成本法、收益法、市场比较法,其中又以市场比较法运用的最为广泛,因此本文以市场比较法作为研究对象。市场比较法作为一种房地产估价方法,它既是一门科学,也是一门艺术。说它是科学,因为它需要科学的估价理论基础;说它是艺术,因为它需要估价人员凭借自己的知识和经验对估价过程进行把握。为了使市场比较法更加完善,针对市场比较法存在的难点,本文提出了一系列改进方法,希望使其科学性和艺术性的结合更加紧密,并在使用市场比较法时,能给估价人员多一种思路。针对房地产状况调整中存在主观性较大的问题,提出利用层次分析法和模糊综合决策来定量对房地产状况进行调整;针对可比实例的选取过于依赖估价人员主观判断的问题,引入集对分析来定量选取可比实例;针对求取综合比准价格过于简单的问题,通过快速递减加权式来提高估价结果的精确度。由此可见,通过对传统市场比较法的改进,可以提高估价结果的准确度及科学性。论文的主要内容如下:首先,对国内外房地产估价做了概述,并对国内房地产估价的相关文献进行综述,进而阐述了论文的研究内容和研究意义;接着,对房地产的相关概念进行界定,从而引出市场比较法,阐述了市场比较法的基本原理,进而提出改进意见,将层次分析法、模糊综合决策、集对分析及快速递减加权式引入市场比较法;然后,将改进后的市场比较法应用于实例,论证改进后的市场比较法具有可行性;最后,对论文的主要工作和结论进行总结,并对今后的研究方向做了展望。
曹伟伟[8]（2013）在《存量住房交易价格批量评估的房地产状况调整系数研究》文中认为为了避免存量住房交易过程中的“阴阳合同”、偷税漏税等情况的发生，政府部门开始推广采用房地产评估技术加强存量住房交易税收征管。存量住房批量评估采用的是市场比较法中的间接比较法。采用间接比较法评估的关键在于选择合适的可比实例、可比实例与估价对象间的修正、比准价格的求取。可比实例与估价对象间的修正包括交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，其中房地产状况调整由于房地产状况因素的繁杂、千变万化，使得如何选择与调整成为间接比较法的难点和关键所在，对评估结果的准确性影响较大，因此本文选择房地产状况调整作为研究对象。本文通过研究国内外参考文献将影响存量住房交易价格的房地产状况因素进行汇总，通过间接比较法明确屏蔽的房地产状况因素，结合标准存量住房类型，最终确定存量住房交易价格批量评估中需调整的房地产状况因素。通常分析确定房地产状况调整系数的经常使用的方法可分为专家咨询法和数学方法（即定性和定量两方面），其中专家咨询法分为传统专家咨询法和德尔菲法，数学方法分为以层次分析法为代表的方法和交易数据法。通过将这四种方法对比分析发现本文研究的存量住房交易价格批量评估在拥有充足交易数据的前提下采用交易数据法和德尔菲法分别定量、定性的确定房地产状况调整系数最为合适，并详细介绍运用这两种方法的具体技术流程。最后以河南省洛阳市西工区的多层无电梯存量住房作为实证研究对象，利用上述方法确定出房地产状况调整系数，并且利用真实交易案例验证表明运用交易数据法和德尔菲法结合确定房地产状况调整系数较为科学、具有实际操作性，这对改变长期以来评估过程中由于主观因素导致评估价格不实的现象具有重要的意义和实际应用价值。
杨泽芳[9]（2012）在《市场比较法在房地产估价中的改进及应用研究》文中研究表明房地产估价作为一种以房地产价格的经济性鉴证为主的行业，主要用来保障房地产交易中的各方权益，在房地产市场中起着“经济警察”的作用，离开了它，房地产市场就难免失去其公平性，而缺乏公平性的竞争，就不会有稳定的市场秩序。因此，迫切需要有专业估价人员科学地运用评估方法对其价值进行鉴定和评估。市场比较法是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。相较于其它方法，市场比较法的评估原理简单易懂，且能在评估过程中直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在房地产估价方法体系中成为最常用的一种方法，并得到国际评估界的公认。本文简述了房地产价格的概念、形成及其构成分类，介绍了房地产估价的概念、特征及其方法程序以及房地产估价的相关理论。在理论研究的基础上，阐述了传统市场比较法的基本原理和估价步骤，得出了传统市场比较法在运用过程中的主要问题，即比较案例选取的随意性和房地产因素修正的主观性。为了解决这一问题，努力探寻市场比较法的改进方法，详细介绍了模糊数学和层次分析法的模型建立及应用过程。最后以实际案例演示了改进后的市场比较法的具体应用，分析了各个步骤，使市场比较法在房地产估价中发挥更大的优点，更好的服务于房地产估价业中。
杨中强[10]（2010）在《房地产估价市场比较法的改进与应用研究》文中进行了进一步梳理市场比较法是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。相较于其它方法,市场法比较法的评估原理简单易懂,且能在评估过程中直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在房地产价格估价方法体系中成为最常用的一种方法,并得到国际评估界的公认。根据.1999出台的《房地产估价规范》规定,在有条件的地方必须运用市场比较法来评估房地产的价格。但是市场比较法在实际运用中存在可比实例选取的随意性和房地产状况调整的主观性,不仅使估价结果显得不可靠,更有可能引发道德风险,不利于整个房地产估价市场的规范与发展。所以,如何科学地运用市场比较法进行房地产估价是一个值得研究的课题。本文从理论上对房地产价格、房地产评估的特点、原则、程序、方法及市场比较法的运用原理、步骤及运用现状做了深入研究,总结了市场比较法在我国运用过程中存在的主要问题,即可比实例选取的随意性和房地产状况调整的主观性。因此,在房地产估价过程中建立定量分析的模型、减少人为因素的影响,是解决这一问题的有效方法。本文将模糊理论应用于市场比较法中,在现有房地产估价理论的基础上,结合模糊理论的最新研究成果,建立了市场比较法的模糊数学模型。在修正区域因素和个别因素过程中,采用德尔菲调查法确定价格影响因素指标,在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属度,在选择可比实例过程中引入了贴近度,在确定权重时引入了层次分析法。最后以历东小区估价为例演示改进后的市场比较法的具体应用。本文通过利用模糊识别数学模型选取可比实例,提高了可比实例选取的可行性和可信性;利用层次分析法来确定房地产各区域因素和个别因素的权重,使房地产状况调整更加精确,从而提高房地产估价结果的精确性。
二、“比较法”因素修正系数分析、判断及其应用（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、“比较法”因素修正系数分析、判断及其应用（论文提纲范文）
（1）房地产抵押物价值研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 选题背景目的和意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 选题目的 |
| 1.1.3 选题意义 |
| 1.2 研究内容与论文结构 |
| 1.2.1 研究内容 |
| 1.2.2 论文结构 |
| 1.3 研究方法 |
| 1.4 研究的创新点 |
| 第2章 理论及文献研究综述 |
| 2.1 房地产抵押相关概念 |
| 2.1.1 房地产抵押定义 |
| 2.1.2 房地产抵押物的范围 |
| 2.1.3 房地产抵押的特征 |
| 2.2 房地产抵押估价相关理论 |
| 2.2.1 房地产抵押价值定义 |
| 2.2.2 房地产抵押估价原则 |
| 2.2.3 房地产评估方法及其应用 |
| 2.2.4 房地产抵押估价作用 |
| 2.2.5 房地产抵押物评估存在的问题 |
| 2.3 房地产价值评估的实证研究 |
| 2.3.1 国外研究 |
| 2.3.2 国内研究 |
| 2.4 房地产价格预测的实证研究 |
| 2.4.1 国外相关研究 |
| 2.4.2 国内相关研究 |
| 2.5 本章小结 |
| 第3章 房地产抵押物价值分析方法及模型构建 |
| 3.1 房地产价值评估对金融资产管理公司的意义 |
| 3.2 地产抵押物价值综合分析 |
| 3.3 收益法评估房地产抵押物价值 |
| 3.3.1 收益法的概念 |
| 3.3.2 收益法的适用性 |
| 3.3.3 收益法评估预测抵押物价值思路 |
| 3.3.4 收益法中相关参数的求取 |
| 3.4 房地产抵押物价格变化趋势评估其价值 |
| 3.4.1 房地产价格变化趋势法估值模型 |
| 3.4.2 房地产价格变化趋势法估值测算过程 |
| 3.5 抵押物价值分析模型构建 |
| 3.6 本章小结 |
| 第4章 ××不良资产房地产抵押物价值分析案例 |
| 4.1 ××不良资产房地产抵押物概况 |
| 4.1.1 不良资产概念 |
| 4.1.2 金融不良资产余额 |
| 4.1.3 ××不良资产房地产抵押物权利状况 |
| 4.2 ××不良资产房地产抵押物收益法评估价值 |
| 4.2.1 收益递增模式计算步骤 |
| 4.2.3 收益法存在的问题 |
| 4.3 ××不良资产房地产抵押物市场价格变化趋势评估其价值 |
| 4.3.1 房地产抵押物市场价值测算 |
| 4.3.2 房地产历史价格趋势分析 |
| 4.3.3 MIN函数分析抵押物评估价值 |
| 4.3.4 抵押物抵押价值分析 |
| 4.3.5 相关分析 |
| 4.4 ××不良资产房地产抵押物价值综合分析 |
| 4.5 本章小结 |
| 第5章 结论及展望 |
| 5.1 研究结论 |
| 5.2 研究展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 附录 |
| 学位论文评阅及答辩情况表 |
（2）交直流混联系统换相失败下的保护与故障定位方法（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 课题的提出及意义 |
| 1.2 交流侧继电保护及故障测距的研究现状 |
| 1.2.1 换流变压器差动保护研究现状 |
| 1.2.2 交流输电线路故障检测研究现状 |
| 1.2.3 交流输电线路故障测距研究现状 |
| 1.2.4 串补输电线路故障测距研究现状 |
| 1.3 研究目标和内容 |
| 1.3.1 研究对象和目标 |
| 1.3.2 研究的主要思路 |
| 1.3.3 研究的主要内容 |
| 1.4 章节安排 |
| 第2章 考虑换相失败影响的换流变差动保护算法 |
| 2.1 引言 |
| 2.2 故障特征分析 |
| 2.2.1 各工况下故障特征分析 |
| 2.2.2 故障特征小结 |
| 2.3 基于小波能量熵的换流变差动保护方案 |
| 2.3.1 小波变换 |
| 2.3.2 小波能量熵 |
| 2.3.3 基于小波能量熵的换流变差动保护新判据 |
| 2.3.4 换流变差动保护新方案 |
| 2.4 仿真分析 |
| 2.4.1 区内外故障算列分析 |
| 2.4.2 励磁涌流及换相失败的影响分析 |
| 2.4.3 CT饱和 |
| 2.4.4 励磁涌流发生于区内故障时的算例分析 |
| 2.4.5 区内故障发生于换相失败情况下的算例分析 |
| 2.4.6 故障电阻的影响分析 |
| 2.4.7 噪声的影响分析 |
| 2.4.8 算法对比 |
| 2.5 本章小结 |
| 第3章 适用于混联系统交流输电线路的故障检测算法 |
| 3.1 引言 |
| 3.2 自适应累积量故障检测算法 |
| 3.2.1 自适应累积量故障检测算法原理 |
| 3.2.2 自适应累积量故障检测算法的不足 |
| 3.3 改进的自适应累积量检测方案 |
| 3.4 仿真分析 |
| 3.4.1 仿真模型的建立 |
| 3.4.2 换相失败下算法性能分析 |
| 3.4.3 系统故障时检测算例分析 |
| 3.4.4 系统非正常运行状态下的算例分析 |
| 3.4.5 阈值讨论 |
| 3.5 小结 |
| 第4章 适用于逆变侧交流输电线路的故障测距算法 |
| 4.1 引言 |
| 4.2 基波测量误差对线路等效参数的影响分析 |
| 4.3 基于MSDEA的故障测距新算法 |
| 4.3.1 改进的动态同步相量测量算法 |
| 4.3.2 故障测距基本原理 |
| 4.3.3 线路动态参数估计 |
| 4.3.4 故障测距算法流程 |
| 4.4 仿真分析 |
| 4.4.1 换相失败时故障仿真验证 |
| 4.4.2 非换相失败时故障仿真验证 |
| 4.5 小结 |
| 第5章 动态条件下串补输电线路故障测距算法研究 |
| 5.1 引言 |
| 5.2 传统串补输电线路故障测距算法 |
| 5.3 串补电容等效导纳推导求解 |
| 5.4 动态条件下串补输电线路故障测距算法流程 |
| 5.5 仿真验证 |
| 5.5.1 串补电容电压修正有效性验证 |
| 5.5.2 串补电容右侧故障仿真验证 |
| 5.5.3 串补电容左侧故障仿真验证 |
| 5.6 小结 |
| 结论与展望 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
| 攻读博士学位期间发表的论文及科研成果 |
（3）政府资产中土地资源核算问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 导论 |
| 一、研究背景和意义 |
| 二、国内外研究现状与述评 |
| 三、研究内容、方法与创新点 |
| 第一章 政府资产中土地资源核算理论 |
| 第一节 土地资源与土地经济理论 |
| 一、土地资源理论 |
| 二、土地经济理论 |
| 三、土地资源价值理论 |
| 第二节 政府资产负债核算理论 |
| 一、SNA中政府资产负债核算理论 |
| 二、GFS与SNA中政府资产负债对比 |
| 三、IPSAS与SNA中政府资产负债对比 |
| 第三节 土地资源资产核算理论 |
| 一、SNA中土地资源核算理论 |
| 二、SEEA中土地资源核算理论 |
| 第四节 土地资源与现有资产负债核算体系的关系 |
| 一、土地资源与国家资产负债表 |
| 二、土地资源与政府资产负债表 |
| 三、土地资源与自然资源资产负债表 |
| 本章小结 |
| 第二章 政府资产中土地资源核算范围 |
| 第一节 土地资源的分类 |
| 一、土地利用现状分类 |
| 二、土地用途分类 |
| 第二节 基于法律角度的土地资源归属 |
| 一、基于法律所有权与经济所有权的划分 |
| 二、基于所有权、使用权与发展权的划分 |
| 第三节 基于政府资产负债核算角度的土地资源归属 |
| 一、基于政府资产核算角度的划分 |
| 二、基于政府负债核算角度的划分 |
| 第四节 政府土地使用类型转换核算 |
| 一、农用地转换为建设用地 |
| 二、建设用地使用类型的再转换 |
| 第五节 纳入政府资产负债核算范围的土地类型及表式设计 |
| 一、纳入政府资产负债表核算范围的土地类型 |
| 二、包含土地资源的政府资产负债账户 |
| 三、政府部门土地资源价值核算表 |
| 本章小结 |
| 第三章 政府资产中土地资源价值核算方法 |
| 第一节 土地价值核算的国家标准和通用方法 |
| 一、土地价值核算的国家标准 |
| 二、城镇土地价值核算的通用方法 |
| 第二节 市场交易土地的价值核算方法 |
| 一、挂牌转让交易的土地 |
| 二、协议转让或企业并购中获得的土地 |
| 三、具有基准地价的土地 |
| 第三节 非市场交易土地的价值核算方法 |
| 一、有相似市场交易案例的土地 |
| 二、无相似市场交易案例的土地 |
| 三、多功能综合类型土地 |
| 第四节 目前开展非市场交易土地价值核算的难度 |
| 一、土地类型复杂多样 |
| 二、土地价值影响因素复杂 |
| 三、影响因素量化困难 |
| 四、各地方政府政策的影响 |
| 本章小结 |
| 第四章 非市场交易土地中综合行政用地价值核算 |
| 第一节 综合行政用地价值核算标准 |
| 一、公共管理与公共服务用地分类 |
| 二、价值核算标准 |
| 第二节 当期价值核算方法 |
| 一、基准地价修正系数法 |
| 二、市场比较法 |
| 三、影响因素建模法 |
| 第三节 价值修正区间估计方法 |
| 一、价值修正的原因 |
| 二、价值修正的方法 |
| 第四节 武汉市民之家土地价值核算 |
| 一、基准地价修正系数法价值核算 |
| 二、市场比较法价值核算 |
| 三、影响因素建模法价值核算 |
| 四、三种核算方法的对比 |
| 本章小结 |
| 第五章 非市场交易土地中公园用地价值核算 |
| 第一节 公园用地价值核算方法 |
| 一、公园用地的特征 |
| 二、我国城市公园发展现状 |
| 三、四种公园用地价值核算方法 |
| 第二节 条件价值法的原理与实施方案 |
| 一、条件价值法的原理 |
| 二、条件价值法的实施步骤 |
| 第三节 武汉关山荷兰风情园用地价值核算 |
| 一、武汉关山荷兰风情园简况 |
| 二、条件价值法核算 |
| 三、其他方法价值核算 |
| 四、各种核算方法的对比分析 |
| 本章小结 |
| 第六章 非市场交易土地中公路用地价值核算 |
| 第一节 我国公路分类及发展现状 |
| 一、公路分类 |
| 二、中国公路运输发展现状 |
| 第二节 政府资产中公路用地核算范围 |
| 一、纳入政府资产负债核算范围的准则 |
| 二、政府资产中的公路用地核算种类 |
| 第三节 收费公路用地价值核算方法 |
| 一、公路用地价值核算标准 |
| 二、成本逼近法 |
| 三、收益还原法 |
| 第四节 DG高速M城到X城段用地价格核算 |
| 一、DG高速M城到X城段介绍 |
| 二、成本逼近法价值核算 |
| 三、收益还原法价值核算 |
| 四、两种核算方法的对比 |
| 本章小结 |
| 第七章 其他非市场交易土地价值核算方法探讨 |
| 第一节 机场用地与港口码头用地 |
| 一、机场用地 |
| 二、港口码头用地 |
| 第二节 铁路用地与轨道交通用地 |
| 一、铁路用地 |
| 二、轨道交通用地 |
| 第三节 风景名胜设施用地 |
| 一、风景名胜设施用地与风景名胜用地的区别 |
| 二、风景名胜设施用地价值核算方法 |
| 本章小结 |
| 主要结论与研究展望 |
| 一、主要结论 |
| 二、研究展望 |
| 参考文献 |
| 博士在读期间科研情况 |
| 附录 |
| 致谢 |
（4）基于AMPSO-BP算法和灰色模糊理论的烂尾楼再开发价值评估研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.2.1 现实意义 |
| 1.2.2 理论意义 |
| 1.3 国内外研究现状 |
| 1.3.1 烂尾楼价值评估研究现状 |
| 1.4 研究方法综述 |
| 1.4.1 烂尾楼价值主要评估方法 |
| 1.4.2 烂尾楼价值评估方法存在的问题 |
| 1.4.3 烂尾楼价值评估方法的改进 |
| 1.5 烂尾楼概述及优劣势对比 |
| 1.5.1 烂尾楼概述 |
| 1.5.2 烂尾楼再开发优劣势对比 |
| 1.6 研究主要内容与结构 |
| 第2章 烂尾楼加固修复造价鉴定 |
| 2.1 烂尾楼评估应注意的问题 |
| 2.2 烂尾楼工程质量检测鉴定 |
| 2.2.1 烂尾楼鉴定原则 |
| 2.2.2 检测鉴定的程序及内容 |
| 2.3 烂尾楼加固修复造价鉴定 |
| 2.3.1 制定加固修复方案 |
| 2.3.2 建筑适修性等级划分 |
| 2.3.3 加固定额的选用 |
| 2.3.4 加固修复造价的确定 |
| 2.4 案例分析 |
| 2.4.1 烂尾楼项目概述 |
| 2.4.2 现存质量问题修复方式 |
| 2.4.3 现存质量问题加固修复工程造价评估结果 |
| 本章小结 |
| 第3章 基于AMPSO-BP神经网络的建筑工程造价预测 |
| 3.1 概述 |
| 3.1.1 传统工程造价估算方法的局限性及改进方法 |
| 3.1.2 AMPSO-BP模型构建机理 |
| 3.2 BP神经网络概述 |
| 3.3 标准粒子群(PSO)算法概述 |
| 3.4 粒子群算法的改进研究及仿真实验分析 |
| 3.4.1 线性递减权重策略 |
| 3.4.2 自适应变异优化 |
| 3.4.3 基准函数 |
| 3.4.4 几种PSO算法的数值仿真实验与分析 |
| 3.5 AMPSO优化BP神经网络 |
| 3.5.1 AMPSO优化BP神经网络的可行性 |
| 3.5.2 AMPSO优化BP网络的基本方法 |
| 3.5.3 AMPSO-BP神经网络算法的流程 |
| 3.6 基于AMPSO-BP神经网络的建筑工程造价预测模型构建 |
| 3.6.1 建筑工程造价预测指标选取 |
| 3.6.2 建筑工程造价预测指标内涵 |
| 3.6.3 定性特征因素的定量化 |
| 3.6.4 建筑工程造价预测模型构建 |
| 本章小结 |
| 第4章 基于成本法的烂尾楼再开发价值评估 |
| 4.1 烂尾楼项目概述 |
| 4.2 分析说明及样本数据采集与处理 |
| 4.2.1 分析说明 |
| 4.2.2 样本的数据采集与处理 |
| 4.3 神经网络结构的确定 |
| 4.3.1 隐含层节点确定 |
| 4.3.2 输出节点确定 |
| 4.4 AMPSO-BP模型的训练与学习 |
| 4.4.1 模型参数 |
| 4.4.2 模型训练 |
| 4.5 工程造价预测及模型对比分析 |
| 4.6 烂尾楼再开发价值评估 |
| 本章小结 |
| 第5章 基于灰色模糊理论的市场法评估房地产价值 |
| 5.1 概述 |
| 5.1.1 市场比较法面临问题 |
| 5.1.2 市场比较法的灰色模糊建模 |
| 5.2 层次分析法确定各因素指标权重 |
| 5.2.1 层次分析法的含义 |
| 5.2.2 层次分析法的基本步骤 |
| 5.3 影响因素隶属度的确定 |
| 5.3.1 模糊集合理论及概述 |
| 5.3.2 影响因素隶属度的计算方法 |
| 5.4 可比实例的选择及价格修正 |
| 5.4.1 可比实例的选择 |
| 5.4.2 可比实例价格系数修正 |
| 5.5 在评估时点的房地产价格测算建模 |
| 5.5.1 灰色系统理论概述 |
| 5.5.2 GM(1,N)模型测算房地产价格机理 |
| 5.5.3 GM(1,N)模型建立 |
| 5.6 房地产未来市场价格预测 |
| 5.6.1 DGM(1,1,m)模型预测机理 |
| 5.6.2 DGM(1,1,m)模型的建立 |
| 本章小结 |
| 第6章 基于假设开发法的烂尾楼再开发价值评估 |
| 6.1 概述 |
| 6.1.1 开发周期预测 |
| 6.1.2 评估过程 |
| 6.2 层次分析法测算影响因素权重 |
| 6.3 可比实例的选择及价格修正 |
| 6.3.1 影响因素隶属度的确定 |
| 6.3.2 贴进度计算 |
| 6.3.3 交易时间 |
| 6.3.4 土地使用年期修正 |
| 6.4 求取续建完后烂尾楼在评估时点的市场价格 |
| 6.4.1 建立GM(1,N)模型 |
| 6.4.2 建立GM(1,N,x(0))模型 |
| 6.4.3 待估烂尾楼交易情况修正 |
| 6.5 预测烂尾楼未来开发完成后的价格 |
| 6.6 假设开发法估算烂尾楼价值 |
| 6.7 最终估价结果确定 |
| 本章小结 |
| 第7章 结论和展望 |
| 7.1 结论 |
| 7.2 不足及展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读硕士学位期间完成的科研成果 |
（5）商业房地产征收补偿评估方法研究与应用（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景和研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究文献综述 |
| 1.2.1 国内外房地产评估研究现状 |
| 1.2.2 国内外房地产征收补偿评估研究现状 |
| 1.2.3 国内外路线价法研究现状 |
| 1.3 研究内容和研究思路 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究思路 |
| 1.4 研究创新点和研究难点 |
| 1.4.1 研究创新点 |
| 1.4.2 研究难点 |
| 第二章 商业房地产征收补偿评估相关概念 |
| 2.1 城镇房屋征收补偿评估相关概念 |
| 2.1.1 城镇房屋征收补偿评估理论 |
| 2.1.2 城镇房屋征收补偿评估基本原则 |
| 2.2 路线价法及相关概念 |
| 2.2.1 路线价法含义 |
| 2.2.2 路线价法原理 |
| 第三章 基于路线价法的商业房地产征收补偿评估 |
| 3.1 商业房地产征收补偿评估方法选择 |
| 3.2 商业房地产征收补偿路线价法评估步骤 |
| 3.2.1 收集整理资料 |
| 3.2.2 路线价区段划分 |
| 3.2.3 标准临街商业房地产确定 |
| 3.2.4 标准临街深度设定 |
| 3.2.5 价格修正表率制作 |
| 3.2.6 路线价计算 |
| 3.2.7 路线价修正体系建立 |
| 3.3 被征收商业房地产路线价法评估技术路线 |
| 第四章 赣州市老城区被征收商业房地产现状 |
| 4.1 老城区含义 |
| 4.2 赣州市老城区概况 |
| 4.3 赣州市老城区被征收补偿评估房屋现状 |
| 4.3.1 赣州市老城区征收补偿评估房屋总量、分布 |
| 4.3.2 赣州市老城区征收补偿评估房地产存在现状 |
| 4.4 赣州市老城区房屋征收补偿评估方法现状 |
| 4.4.1 市场比较法 |
| 4.4.2 收益法 |
| 4.4.3 成本法 |
| 4.5 赣州市老城区商业房地产征收补偿评估存在的问题 |
| 4.5.1 评估结果不公平 |
| 4.5.2 评估过程人力、物力浪费 |
| 4.5.3 评估对象复杂化 |
| 4.5.4 评估方法不够科学 |
| 第五章 赣州市老城区被征收商业房地产路线价评估 |
| 5.1 划分路线价区段 |
| 5.1.1 赣州市老城区路线实地调研 |
| 5.1.2 赣州市老城区主要城市道路 |
| 5.1.3 赣州市老城区被征收商业房地产区域划分 |
| 5.2 标准临街商业房地产选取 |
| 5.2.1 标准临街商业房地产 |
| 5.2.2 东阳山路标准临街商业房地产选取 |
| 5.3 标准临街深度设定 |
| 5.4 路线价计算 |
| 5.4.1 路线价计算方法选择 |
| 5.4.2 租金收益确定 |
| 5.4.3 运营费用测算 |
| 5.4.4 报酬率求取 |
| 5.4.5 收益年限确定 |
| 5.4.6 纯收益逐年递增比率确定 |
| 5.4.7 路线价格测算 |
| 5.5 路线价修正体系 |
| 5.5.1 深度修正 |
| 5.5.2 宽度修正 |
| 5.5.3 临街状况修正 |
| 5.5.4 形状修正 |
| 5.5.5 房屋新旧程度修正 |
| 5.5.6 房屋朝向修正 |
| 5.5.7 房屋结构修正 |
| 5.5.8 房屋楼层修正 |
| 5.5.9 建筑物层高修正 |
| 5.5.10 建筑物质量修正 |
| 5.5.11 建筑物容积率修正 |
| 5.5.12 土地使用年限修正 |
| 5.6 实例测算 |
| 5.7 路线价法评估优点 |
| 第六章 结论与展望 |
| 6.1 研究结论 |
| 6.2 展望与不足 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 致谢 |
| 在校期间发表的论着及取得的科研成果 |
（6）修正的市场比较法在房地产估价中的应用研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 研究背景与研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.3 研究内容与研究思路 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究思路 |
| 1.4 研究方法 |
| 2 房地产估价市场比较法的理论基础 |
| 2.1 房地产估价的基本概念 |
| 2.1.1 房地产价格的定义和分类 |
| 2.1.2 房地产价格的影响因素 |
| 2.1.3 房地产估价的概念及原则 |
| 2.1.4 房地产估价方法体系 |
| 2.2 市场比较法的基本原理 |
| 2.2.1 市场比较法的概念 |
| 2.2.2 市场比较法的基本原理 |
| 2.2.3 市场比较法的适用对象和条件 |
| 2.3 市场比较法的不足 |
| 2.3.1 参照物的选定过程主观性较强 |
| 2.3.2 影响因素修正过程过于简单 |
| 2.3.3 评估结果的确定过于粗略 |
| 3 房地产评估中市场比较法的修正思路 |
| 3.1 模糊数学在可比实例选择中的应用 |
| 3.1.1 模糊数学在房地产估价中的适用性 |
| 3.1.2 应用模糊数学的基本原理 |
| 3.1.3 基于模糊数学的可比案例选择模型 |
| 3.2 应用熵权法确定影响因素权重 |
| 3.2.1 熵权法在房地产估价中的适用性 |
| 3.2.2 熵权法的基本原理 |
| 3.3 应用贴近度确定估价结果 |
| 4 修正后的市场比较法应用实例 |
| 4.1 整理估价对象和备选比较案例的资料 |
| 4.1.1 估价对象概况 |
| 4.1.2 备选比较案例概况 |
| 4.2 选取比较案例 |
| 4.2.1 确定隶属度 |
| 4.2.2 参照贴近度选取比较案例 |
| 4.3 交易情况和交易日期修正 |
| 4.4 因素修正 |
| 4.4.1 计算各比较因素的熵值 |
| 4.4.2 计算各比较因素的熵权 |
| 4.4.3 确定修正因素的权重 |
| 4.4.4 结合评价因素的权重，进行修正 |
| 4.5 确定估价结果 |
| 4.6 对比分析 |
| 5 结论 |
| 5.1 论文的主要结论 |
| 5.2 论文的局限性分析 |
| 参考文献 |
| 附录A |
| 附录B |
（7）房地产估价中市场比较法的改进研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 引言 |
| 1.2 国外房地产估价概述 |
| 1.3 国内房地产估价概述 |
| 1.4 本文研究的内容和意义 |
| 1.4.1 研究内容 |
| 1.4.2 研究意义 |
| 第二章 房地产估价的理论基础 |
| 2.1 房地产概述 |
| 2.2 房地产价格 |
| 2.2.1 房地产价格的含义及形成条件 |
| 2.2.2 房地产价格的特征 |
| 2.2.3 房地产价格的种类 |
| 2.2.4 房地产价格的影响因素 |
| 2.3 房地产估价 |
| 2.3.1 房地产估价的原则 |
| 2.3.2 房地产估价的程序 |
| 2.3.3 房地产估价的基本方法 |
| 第三章 市场比较法的理论基础 |
| 3.1 市场比较法的基本原理 |
| 3.1.1 市场比较法的理论依据 |
| 3.1.2 市场比较法的适用对象、条件及特点 |
| 3.1.3 市场比较法的主要步骤 |
| 3.2 市场比较法的优点及难点 |
| 3.2.1 市场比较法的优点 |
| 3.2.2 市场比较法的难点 |
| 3.3 市场比较法的改进思路 |
| 第四章 市场比较法的改进方法研究 |
| 4.1 基于层次分析法的房地产影响因素的权重确定 |
| 4.1.1 层次分析法的研究现状 |
| 4.1.2 层次分析法基本思路 |
| 4.1.3 层次分析法的基本步骤 |
| 4.1.4 层次分析法的优缺点 |
| 4.2 基于模糊综合决策的房地产影响因素的隶属度确定 |
| 4.2.1 模糊数学基本概念 |
| 4.2.2 模糊综合决策的基本概念 |
| 4.2.3 模糊综合决策的步骤 |
| 4.3 基于集对分析的可比实例的选取 |
| 4.3.1 集对理论的研究现状 |
| 4.3.2 集对分析基本原理 |
| 4.3.3 联系度 |
| 4.3.4 择近原则 |
| 4.3.5 集对分析的综合运用 |
| 4.4 基于快速递减加权式求取综合比准价格 |
| 第五章 市场比较法改进的实例分析 |
| 5.1 可比实例及交易实例的资料整理 |
| 5.1.1 估价对象资料 |
| 5.1.2 交易实例资料 |
| 5.2 确定估价对象的主要影响因素 |
| 5.3 运用层次分析法确定主要影响因素的权重 |
| 5.4 运用模糊综合决策确定主要影响因素的隶属度 |
| 5.5 运用集对分析选择可比实例 |
| 5.6 交易日期、交易情况修正 |
| 5.6.1 交易日期修正 |
| 5.6.2 交易情况修正 |
| 5.7 运用快速递减加权式求取综合比准价格 |
| 第六章 总结及展望 |
| 6.1 结论 |
| 6.1.1 主要工作 |
| 6.1.2 主要结论 |
| 6.2 存在的问题 |
| 6.3 展望 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间发表的学术论文及取得的相关科研成果 |
| 致谢 |
（8）存量住房交易价格批量评估的房地产状况调整系数研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 目录 |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 研究背景 |
| 第二节 研究目的及意义 |
| 第三节 研究内容 |
| 第四节 研究方法 |
| 第五节 技术路线 |
| 第二章 文献综述和理论基础 |
| 第一节 国外文献综述 |
| 第二节 国内文献综述 |
| 第三节 文献评析与启示 |
| 第四节 理论基础 |
| 第三章 存量住房交易价格批量评估的房地产状况因素确定 |
| 第一节 存量住房交易价格批量评估方法 |
| 第二节 存量住房交易价格批量评估的房地产状况因素 |
| 第三节 房地产状况因素的选择与确定 |
| 第四章 存量住房交易价格批量评估的房地产状况调整系数确定 |
| 第一节 房地产状况调整系数的确定方法 |
| 第二节 基于交易数据法和德尔菲法确定房地产状况调整系数 |
| 第三节 存量住房基准价格和评估价格的确定 |
| 第五章 实证研究—以洛阳市西工区多层无电梯存量住房为例 |
| 第一节 洛阳市城市特征及洛阳市存量住房市场现状 |
| 第二节 西工区多层无电梯存量住房的房地产状况调整系数确定 |
| 第三节 房地产状况调整系数效果分析 |
| 第六章 结论与展望 |
| 第一节 结论 |
| 第二节 展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 附录 |
（9）市场比较法在房地产估价中的改进及应用研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题背景及研究意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国外研究现状 |
| 1.2.2 国内研究现状 |
| 1.3 研究方案及研究路径 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 研究内容 |
| 1.3.3 研究路径 |
| 2 房地产估价相关理论综述 |
| 2.1 房地产价格概述 |
| 2.1.1 房地产价格的概念与形成 |
| 2.1.2 房地产价格的构成与分类 |
| 2.1.3 房地产价格的影响因素 |
| 2.2 房地产估价概述 |
| 2.2.1 房地产估价的概念 |
| 2.2.2 房地产估价的特征 |
| 2.2.3 房地产估价的常用方法 |
| 2.2.4 房地产估价的程序 |
| 2.3 房地产估价相关理论 |
| 2.3.1 地租理论 |
| 2.3.2 区位理论 |
| 2.3.3 产权理论 |
| 2.3.4 城市规划理论 |
| 3 传统市场比较法分析 |
| 3.1 传统市场比较法的基本原理 |
| 3.1.1 市场比较法的概念 |
| 3.1.2 市场比较法的理论依据 |
| 3.1.3 市场比较法的估价公式 |
| 3.1.4 市场比较法的特点与适用范围 |
| 3.2 传统市场比较法的估价步骤 |
| 3.3 传统市场比较法存在的缺陷 |
| 4 市场比较法的改进及模型建立 |
| 4.1 应用模糊数学对比较案例选择的改进 |
| 4.1.1 模糊数学理论在房地产估价中的的适用性分析 |
| 4.1.2 市场比较法中应用模糊数学的基本原理 |
| 4.1.3 比较案例选择的模糊数学模型 |
| 4.2 应用层次分析法建立因素修正模型 |
| 4.2.1 层次分析法基本原理 |
| 4.2.2 层次分析法模型建立及计算比较案例权重 |
| 4.3 最终估价结果的计算讨论 |
| 4.3.1 利用一元线性回归模型计算最终估价结果 |
| 4.3.2 利用算术平均值计算最终结果 |
| 5 改进后的市场比较法应用实例 |
| 5.1 整理估价对象和备选比较案例的资料 |
| 5.1.1 估价对象概况 |
| 5.1.2 备选比较案例概况 |
| 5.2 选取比较案例 |
| 5.2.1 确定隶属度 |
| 5.2.2 运用贴近度选取比较案例 |
| 5.3 交易情况和交易日期修正 |
| 5.4 利用层次分析模型计算比较案例权重 |
| 5.4.1 构建层次模型 |
| 5.4.2 构造判断矩阵 |
| 5.5 确定估价对象的估价结果 |
| 6 结论与展望 |
| 6.1 结论 |
| 6.2 展望 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
（10）房地产估价市场比较法的改进与应用研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景和意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 国外房地产估价发展状况 |
| 1.2.2 国内房地产估价发展状况 |
| 1.3 研究内容与方法 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 2 房地产估价的理论基础 |
| 2.1 房地产价格 |
| 2.1.1 房地产价格的含义与特征 |
| 2.1.2 房地产价格形成理论 |
| 2.1.3 房地产价格的构成与分类 |
| 2.1.4 房地产价格的影响因素 |
| 2.2 房地产估价的基本原理 |
| 2.2.1 房地产估价的定义和特点 |
| 2.2.2 房地产估价的原则 |
| 2.2.3 房地产估价的程序 |
| 2.2.4 房地产估价的基本方法 |
| 2.3 房地产估价市场比较法 |
| 2.3.1 市场比较法的概念与形成理论依据 |
| 2.3.2 市场比较法的特点与适用条件 |
| 2.3.3 市场比较法的主要步骤 |
| 3 市场比较法存在的问题 |
| 3.1 市场比较法理论层面存在的问题 |
| 3.1.1 连乘式存在重复修正 |
| 3.1.2 连乘式中调整系数的基数发生变化 |
| 3.1.3 连加式中调整系数不同方向的误差不能相互抵消 |
| 3.1.4 连加式中交易日期修正的基数不合理 |
| 3.1.5 连加式各因素修与客观实际相悖 |
| 3.2 市场比较法操作层面存在的问题 |
| 3.2.1 可比实例的倾向性选取 |
| 3.2.2 修正系数和调整系数的倾向性调整 |
| 3.2.3 调整项目的缺失 |
| 3.2.4 交易案例库的非市场化倾向 |
| 3.2.5 对可比实例缺乏应有的调查 |
| 3.2.6 最终结果的确定方法显得粗略 |
| 3.3 本章小结 |
| 4 市场比较法改进研究 |
| 4.1 模糊数学在房地产估价中的适用性 |
| 4.2 基于模糊数学的可比实例的选择 |
| 4.2.1 利用贴近度选择可比实例 |
| 4.2.2 特征因素的选择及权重的确定 |
| 4.2.3 确定特征因素的隶属度 |
| 4.3 基于层次分析法的房地产状况调整 |
| 4.3.1 层次分析法 |
| 4.3.2 应用层次分析法进行房地产状况调整 |
| 4.4 本章小结 |
| 5 改进后的市场比较法应用实例——以历东小区估价为例 |
| 5.1 估价对象和可比实例状况 |
| 5.1.1 估价对象概况 |
| 5.1.2 可比实例状况 |
| 5.2 选取可比实例 |
| 5.2.1 确定隶属度 |
| 5.2.2 运用贴近度选取可比实例 |
| 5.3 交易日期和交易情况修正 |
| 5.4 房地产状况调整 |
| 5.4.1 建立AHP的层次结构 |
| 5.4.2 建立判断矩阵 |
| 5.5 确定估价对象的估价结果 |
| 5.6 本章小结 |
| 6 结论 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
| 附录 |
四、“比较法”因素修正系数分析、判断及其应用（论文参考文献）
- [1]房地产抵押物价值研究[D]. 杨吉梅. 山东大学, 2020(05)
- [2]交直流混联系统换相失败下的保护与故障定位方法[D]. 邓瑜佳. 西南交通大学, 2019(03)
- [3]政府资产中土地资源核算问题研究[D]. 朱贺. 中南财经政法大学, 2018(08)
- [4]基于AMPSO-BP算法和灰色模糊理论的烂尾楼再开发价值评估研究[D]. 俞键. 云南大学, 2018(01)
- [5]商业房地产征收补偿评估方法研究与应用[D]. 江红英. 江西理工大学, 2016(05)
- [6]修正的市场比较法在房地产估价中的应用研究[D]. 孙美玲. 首都经济贸易大学, 2016(02)
- [7]房地产估价中市场比较法的改进研究[D]. 俞斌. 上海工程技术大学, 2016(11)
- [8]存量住房交易价格批量评估的房地产状况调整系数研究[D]. 曹伟伟. 南京工业大学, 2013(05)
- [9]市场比较法在房地产估价中的改进及应用研究[D]. 杨泽芳. 西安科技大学, 2012(03)
- [10]房地产估价市场比较法的改进与应用研究[D]. 杨中强. 西安理工大学, 2010(11)